Hoe kan ik een huis kopen zonder eigen geld?

Het kopen van een huis zonder eigen geld is in Nederland ingewikkeld vanwege de strenge regels rondom hypotheken. Je moet namelijk zelf de kosten koper betalen (zoals overdrachtsbelasting, notariskosten en eventuele advieskosten). Toch zijn er enkele mogelijkheden om een woning te kopen zonder zelf spaargeld in te brengen. Hier zijn de meest voorkomende opties:

Koop een woning met een financiering boven de vraagprijs

Hoewel je maximaal 100% van de woningwaarde kunt financieren met een hypotheek, zijn er situaties waarin de verkoper bereid is te onderhandelen over de kosten koper. Bijvoorbeeld:

• Overwaarde van de woning: Als de woning meer waard is dan de koopprijs, kan dit in de financiering worden meegenomen. Dit kan maar bij 1 geldverstrekker. Via Lexwonen.nl is huis kopen zonder eigen geldof met minder spaargeld dagelijkse kost. Je moet dus vooraf de taxatiewaarde weten van een taxateur.
• Achtergestelde lening: Soms willen verkopers een deel van de koopsom in de vorm van een lening meefinancieren.

Dit scenario is zeldzaam, maar het kan voorkomen in onderhandelingen.

Huis kopen zonder eigen geld met familie

Een van de meest voorkomende manieren om zonder eigen geld een huis te kopen, is hulp van familie:

• Schenking: Ouders kunnen belastingvrij een bedrag schenken voor de aankoop van een woning (tot €28.947 in 2024, als het een “gewone” schenking betreft).
• Lening van familie: Ouders of andere familieleden kunnen een lening verstrekken. Dit kan ook fiscaal gunstig worden vormgegeven, bijvoorbeeld door een rentepercentage af te spreken. Let op, de bank kan moeilijk doen met extra leningen naast de hypotheek.

Let op: een lening van familie moet goed worden vastgelegd om discussies te voorkomen en om voor de bank duidelijk te maken dat dit geen gift is. Ook kan je samen met ouders een huis kopen als er niet voldoende eigen geld is. Je kan tot 4 personen in 1 hypotheek. Het voordeel is dat er meestal voldoende spaargeld is met 4 personen.

Meefinancieren van kosten via een hogere hypotheek

Hoewel de bank meestal niet toestaat dat je meer dan de marktwaarde financiert, kun je:

• Energiebesparende maatregelen financieren: Voor verduurzaming mag je tot €9.000 extra lenen boven de woningwaarde (bijvoorbeeld voor zonnepanelen of isolatie).
• Starterslening: Bij sommige gemeenten kun je een starterslening aanvragen om de koopprijs en kosten koper te overbruggen.

Een kluswoning wordt vaak voor een lagere prijs verkocht. Je kunt de verbouwingskosten financieren als de woningwaarde na renovatie stijgt. Hierdoor kun je:

• Een hypotheek krijgen die niet alleen de aankoopprijs, maar ook de verbouwing dekt.
• Besparen op directe inbreng van eigen geld.

Als je al een woning bezit met overwaarde, kun je deze inzetten bij de aankoop van een nieuwe woning. De overwaarde kan worden gebruikt om de kosten koper te dekken of als inleg voor de financiering.

Bij een huurkoopconstructie koop je een woning zonder direct een volledige hypotheek af te sluiten. Een deel van de maandelijkse huurbetaling wordt gebruikt om de woning af te betalen. Dit is zeldzaam in Nederland, maar het kan een oplossing zijn als je geen eigen geld hebt.

Als je absoluut geen eigen geld hebt, kun je:

• Onderhandelen over wie de kosten koper betaalt (soms neemt de verkoper dit op zich bij dringende verkoop).
• Creatief omgaan met financiële hulp van vrienden of investeerders. Laat dit onderzoeken door hypotheekadviseur en een belastingdeskundige.

Conclusie over eigen geld en huis kopen

Hoewel het officieel verplicht is om de kosten koper met eigen middelen te betalen, zijn er situaties waarin je hier omheen kunt werken, bijvoorbeeld met hulp van familie, subsidies, of slimme financieringsconstructies. Het is altijd aan te raden om een hypotheekadviseur in te schakelen die ervaring heeft met dit soort situaties. Zo voorkom je financiële verrassingen.